Bez obzira na to da li ste u Emiratima već godinama ili ste tek došli, pre ili kasnije postavićete sebi pitanje da li je bolje i isplativije da kupite ili rentirate “krov nad glavom”. U poslednje vreme cene nekretnina u Emiratima su primetno pale, i mnogi ljudi iz naših krajeva koji su godinama rentirali odlučili da to iskoriste i kupe stan ili kuću.

Da li je zaista pravi trenutak i da li su cene dostigle najniži nivo?

Prema vrlo relevantnom i nezavisnom istraživanju agencije S&P Global, očekuje se pad 5-10% tokom 2019, stabilizacija tokom 2020. i ne očekuje se porast cena u 2021. Po najgorem scenariju iz istog izveštaja, moguć je pad 10-15% tokom 2019, dalji pad 5-10% tokom 2020. i stabilizacija tokom 2021. Na osnovu ovih informacija i naše analize, ako možete da prikupite dovoljno keša za inicijalna ulaganja i ako planirate da u Emiratima provedete više od dve i po godine, više vam se isplati da kupite nego da iznajmljujete nekretninu. Statistike pokazuju da 65% državljana ex-Yu ostaju mnogo duže u Emiratima nego što su u početku planirali, tako da ako ste kao većina, kupovina je opcija koju bi trebalo ozbiljno da razmotrite.

Stan u “pustinjskoj Šumadiji”

Uzećemo primer jednosobnog stana u Grinsu, vrlo popularnog naselja među ljudima iz naših krajeva. Ponudu nekretnina možete videti na sajtovima propertyfinder.ae ili dubizzle.ae, mi smo za ovaj primer izabrali jednosoban stan sa cenom 700.000 AED.

Koliko vam novca treba da stan kupite i kolika je mesečna rata?

Avans (minimalno 25%): 175.000 AED

Budući vlasnik mora da uplati minimalno 25% vrednosti stana (ostatak može da finansira preko banke) ako namerava da živi u stanu koji kupuje ili 40% ako je investitor, tj. kupuje da bi stan iznajmljivao.

Bespovratni troškovi tokom uzimanja kredita i transfera nekretnine:

Dubai Land Department Fee: (4% + admin fee): 28.580 AED

Property Registration Fee: 4.200 AED

Real Estate Agency Fee: (2% + VAT): 14.700 AED

Bank mortgage arrangement Fee (zavisi od banke): 5.250 AED

Dubai Land Department mortgage registration Fee: (0.25% + 290 AED): 2.040 AED

Property valuation Fee (zavisi od banke): 2.625 AED

UKUPNO Bespovratni troškovi: 57.395 AED (~8.2%)

Tekući troškovi

Kao vlasnik nekretnine plaćate dve vrste održavanja - održavanje van vaše nekretnine, tj. održavanje naselja (liftovi, bazeni, čišćenje zgrade, obezbeđenje, itd) i održavanje same nekretnine (instalacije struje, vode, klime, itd). Cena održavanja naselja (Community Fee) se računa prema površini vašeg stana, a cenu za svaku zgradu možete pronaći na sajtu Land Departmenta

U slučaju Grinsa, cena se kreće oko 15.5AED po Sqft. Stan koji smo uzeli za primer je 750 Sqft (oko 70 kvadratnih metara) , što znači da bi godišnji troškovi održavanja bili 11.625 AED. Ako živite u stanu, održavanje samog stana ne morate posebno da plaćate, već u slučaju kvara možete da pozovete majstora ili sami popravite kvar, tako da ovo nećemo trenutno računati u tekuće troškove. Ako stan iznajmljujete i ne živite u UAE, ovo ćete morati da plaćate nekoj agenciji koja bi primala pozive i organizovala popravke umesto vas.

Koliko će vas koštati da finansirate preostalih 75% vrednosti stana? Interes će zavisiti od dužine finansiranja, kao i da li uzimate pozajmicu sa fiksnim interesom ili se vezujete za EIBOR. Mnogo više detalja u vezi sa ovim možete dobiti od vaše banke, ali za ovaj primer pretpostavićemo da hoćete da vratite dug u sto kraćem vremenu (mimimalno je pet godina) sa fiksnom kamatom koja je trenutno 4,75%. U tom slučaju biste mesečno plaćali 9.847 AED.

Koliko vam treba da ovakav stan iznajmite?

Godišnje izdavanje ovakvog stana je otprilike 55.000 AED. Tekuće troškove i održavanje plaća vlasnik stana.

Šta se više isplati?

Pretpostavićemo da stan u bilo kom trenutku možete da prodate za istu sumu za koju ste ga kupili i uporedićemo koliko se novca gubi prilikom kupovine i rentiranja.

U slučaju kupovine ukupni troškovi su: inicijalni bespovratni troškovi + cena održavanja (naplaćuje se na početku 12-mesečnog perioda) + cena finansiranja (koliko je banka uzela interesa u tom periodu). Interes (kao i mesečnu ratu) možete izračunati koristeći mnogobrojne online kalkulatore, u ovom slučaju:

U slučaju da iznajmljujete nekretninu, računaćemo da na polovini godine možete da uzmete deo rente nazad (obično se gubi dva meseca, tj. 17% rente ukoliko se ugovor raskine ranije)

Poređenje koliko novca gubite, tj. dajete za održavanje, finansiranje, rentu itd. u slučaju kupovine i rentiranja:

Dakle, ako nakon šest meseci morate da se vratite iz UAE i uspete da prodate ovaj stan po istoj ceni po kojoj ste ga kupili, izgubićete 44.505 AED više nego da ste isti taj stan iznajmljivali. Takođe, ako to uradite nakon tri godine, uštedećete 18.090 AED. “Sweet spot”, gde se cena rentiranja izjednačava sa kupovinom je oko dve i po godine. Važno je primetiti i da ste nakon tri godine uštedeli samo 2.5% vrednosti nekretnine, što znači da pad cena veći od ovoga značajno utiče na period isplativosti.

Šta posle odlaska iz UAE i ostali rizici

U slučaju odlaska iz UAE imate dve opcije – da prodate nekretninu ili da je iznajmite.

Prodavanje nekretnine

Osim dodatnih troškova prema bankama za zatvaranje kredita (oko 3% preostalog kredita), treba računati i na to da ćete zbog kratkog vremena koje imate da prodate nekretninu pre nego što vam je viza ukinuta i morate da napustite UAE verovatno biti prinuđeni da pristanete na manju cenu od tržišne. Takođe, ako napuštate UAE jer ste izgubili posao, to se obično dešava kada je ekonomija usporena, što utiče i na brzinu prodaje, kao i cenu nekretnina.

Iznajmljivanje nekretnine

Možete da odete iz UAE i da platite agenciju da iznajmi vašu nekretninu za vas. Oni će oglašavati, naplaćivati rentu i uplaćivati novac na vaš račun. Cena za takvu uslugu je godišnje oko 3.000 AED. Takođe, vi kao vlasnik stana plaćate održavanje. Ako ste, recimo, isplatili u potpunosti ovaj stan i iznajmili ga, i ako oduzmete od rente cenu održavanja i agencije za izdavanje, preostalo bi vam oko 40.375 AED godišnje, što je oko 10.000 eura, tj. 825 eura mesečno.

Ukoliko vam se nešto neočekivano desi, imajte na umu da ukoliko nemate spreman i overen testament, UAE nasledno pravo će se primeniti na sve što posedujete, što može da utiče na mnoge stvari kao što je starateljstvo nad decom i slično. Ovo je široka tema i biće uskoro pokrivena u posebnom tekstu. Nažalost, samo manje od 10% ekspata u Dubaiju ima overen testament.

Dakle, najvažnije je da imate što realniji plan gde ćete biti u sledećih nekoliko godina. Ako nameravate da ostanete u UAE i imate dovoljno na računu za inicijalne troškove, kupovina nekretnine je daleko bolji izbor u poređenju sa rentiranjem. Ukoliko ne znate koliko ćete još biti u UAE ili nameravate da se uskoro vratite, isplativije je da plaćate što manju rentu i uštedite kako biste investirali u nešto u Srbiji.

BIRO

Lajkujte našu Facebook stranicu da budete u toku sa najnovijim informacijama na Bliskom istoku.

NAŠ BIRO je portal o Bliskom istoku namenjen ex-yu populaciji.

Preporučene priče

Hit projekat: Digitalna kafana iz Srbije za ceo svet UŽIVO!

Posao u Dubaiju iz ličnog iskustva: Ne idite grlom u jagode!

Najlepši pogled na grad: Penthaus u Dubai marini